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房价涨幅居首为什么是深圳

2018-10-13 05:19:13

公布的4月份70个大中城市房价数据显示,无论是新建商品住宅还是二手房,深圳房价环比涨幅都稳居全国首位。

数据显示,4月份深圳新建商品住宅价格环比涨幅为1.8%,远高于涨幅第二和第三的北京和上海。70个大中城市新建商品商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。

深圳二手住宅价格环比上涨2.4%,涨幅亦在70个城市中位列。

受楼市“3·30”新政影响,中国70大中城市在4月出现新房环比量价齐涨,终结此前11个月房价环比连续下滑的态势。但深圳房价从去年10月和11月就止住跌势,新建商品住宅和二手住宅价格环比由负转正。

为什么是深圳?

1.去库存周期较短

上海易居房地产研究院上周发布报告显示,4月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.4,这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。一线城市去库存周期高于二、三线城市。

其中,作为一线城市的深圳存销比数值,为7.4个月。该研究院预计,后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

这一去库存周期也远高于一线城市的平均水平,11.6个月。

这35个城市包括了北京、上海、广州、深圳四个一线城市;长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁共20个二线城市;淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海共11个三线城市。

2.新增土地供应较少

中信证券在一份研报中指出,深圳近几年土地供给,尤其是新房土地供给较少,也是房价大涨的原因之一。

深圳城市规划并不是一种发散的形态,其未来大量新增建设用地的可能性很小。而且,深圳市政府并不太依赖土地财政,城市更新虽然走在全国前列,但旧城改造不太可能大幅加速。从远期而言,这个城市也是没有大量土地供给的。

3.需求限制措施较松

尽管深圳仍然执行限购政策,但事实上深圳区域落户比北京、上海难度小,且在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限比较短。

中信证券表示,北京、上海与深圳的区别,主要在于两地落户条件更加严格,且北京还有自住型商品房冲击,限购条件也更加严格。

此外,中信证券比较深圳新建住宅与二手房成交面积后表示,自住需求而非投资需求仍占据极大比重。新房销售量增长缓慢,二手放量,意味着开发企业受到成本约束,真正可销售资源已经不足,二手开发启动消化。

4.人口结构有利购房需求

《证券时报》援引深圳市房地产研究中心人士称,特殊的人口结构也是深圳房价上涨的重要原因。

上述人士称,根据世联行的统计,按常住人口计算,深圳商品住宅户均住房仅为0.4套,远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。目前,深圳超过1100万的常住人口中,70%的部分无房,这一潜在的需求随时都有入市的可能。

该人士还表示:“深圳是个新城市,不像北京、上海和广州,在房改前就有大量的存量住房供应,而且本地人口早已实现了住房自有。但自上世纪80年代建城以来,外来人口大量涌入深圳,存量住房供应的主体的历史遗留违法建筑,即俗称的“小产权房”,并没有像北上广等城市一样,存在大量的存量“适居”住房。”

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